不動産投資において知っておくべきサブリースと一般管理の違い

不動産投資で物件の管理を任せるとき、サブリースと一般管理のどちらを選ぶかは収益やリスクに大きく関わります。
仕組みを理解しないまま契約すると、想定した収入が得られずトラブルにつながることもあります。
ここでは、サブリースと一般管理の違いと、契約前に知っておきたい注意点を整理します。

サブリースと一般管理の仕組みの違い

まずは、それぞれがどのような仕組みなのかを押さえておきましょう。

サブリースは一括借り上げ方式

サブリースは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する方式です。
入居者との賃貸借契約は管理会社が結ぶため、オーナーは空室や家賃滞納が生じても、契約で定めた保証賃料を受け取れるのが特徴です。

一般管理は集金代行方式

一般管理は、入居者募集や家賃の集金、クレーム対応などの業務を管理会社に委託する方式で、集金代行とも呼ばれます。
賃貸借契約はオーナーと入居者が直接結ぶため、空室や滞納が発生すると、その分の家賃収入は減ることになります。

収益とリスクの違い

どちらを選ぶかによって、手元に残る収益と負担するリスクは変わってきます。

手数料と手取り収入の違い

サブリースの手数料は家賃の10%から20%程度が目安とされ、オーナーの手取りは家賃の80%から90%ほどになります。
一方で一般管理の手数料は家賃の3%から5%程度が一般的で、空室が出なければサブリースより手元に残る収入は多くなります。

空室リスクを誰が負うか

サブリースでは空室や滞納のリスクを管理会社が引き受けるため、オーナーの収入は安定しやすくなります。
これに対して一般管理では、これらのリスクをオーナー自身が負うことになり、収入が入居状況に左右される点が異なります。

サブリース契約で注意したい点

安定して見えるサブリースにも、契約前に理解しておくべき注意点があります。

賃料は減額される可能性がある

保証賃料は契約時の金額がずっと続くとは限らず、数年ごとの見直しで減額を求められることがあります。
借地借家法により、借主である管理会社からの賃料減額請求が認められており、これを一律に排除する特約も無効とされる点に注意が必要です。

重要事項の説明を確認する

サブリースをめぐるトラブルを受け、いわゆるサブリース新法では、誇大広告や不当な勧誘が禁止され、契約前の重要事項の説明が義務づけられています。
賃料の見直し時期や免責期間、解約の条件などを書面で確認し、内容に納得したうえで契約することが大切です。

まとめ

サブリースは空室リスクを避けて収入を安定させやすい一方、手数料が高く賃料減額の可能性もあり、一般管理は手取りが多い反面、空室リスクを自分で負う点に違いがあります。
どちらが適するかは物件や運用方針によって変わるため、契約内容を十分に確認して選ぶことが欠かせません。
サブリースや管理契約でお悩みの際は、引田法律事務所へお気軽にご相談ください。